SERENITYS PATRIMOINE
LMNP
Une fiscalité optimisée
Le statut Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet aux particuliers d'acquérir un bien immobilier et profiter d’une optimisation fiscale très avantageuse.
Ce statut, vous permettra de percevoir des revenus locatifs non imposés pendant toute la durée d'amortissement de votre bien et des dépenses liées à cette acquisition. De plus, vous pouvez récupérer la TVA si vous avez choisi d’acheter un bien neuf.
Ce statut est donc idéal pour les personnes souhaitant investir sur du long terme et générer un revenu supplémentaire non fiscalisé.
Les revenus générés par la LMNP seront imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Vous déduirez donc l’ensemble des charges des revenus générés par les loyers, sur ce résultat vous serez imposé.
Deux régimes différents existent, le régime micro-Bic et le régime réel. Le choix dépendra surtout du montant de vos recettes locatives.
-
Le régime micro-Bic s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000€. Vous n’avez aucune charge déductible, mais vous profitez d’un abattement de 50% sur les recettes.
-
Le régime en bénéfice réel : Si vos revenues sont supérieurs à 70 000€, ce régime est obligatoire. Il vous permettra de déduire les charges liées au logement meublé, à savoir :
-
Frais d’emprunt
-
Assurances
-
Frais d’entretien/réparation
-
Taxe foncière
-
Charges de copropriété
-
L’amortissement du bien
-
Frais de gestion
-
Pinel
La loi Pinel est un dispositif légal qui vous permet de réduire vos impôts en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier locatif.
Pour en bénéficier il faut tout de fois remplir certaines conditions :
-Être fiscalement domiciliée en France
-L’état du logement : Il faut acquérir un logement neuf ou acheter sur plan
-Mettre le bien en location : la réduction d’impôts dépend de la durée de mise en location
-La zone géographique du logement : Toutes les zones d’habitation ne sont pas éligibles à Pinel
-Les revenus des locataires : ceux-ci doivent respecter les plafonds mis en place par le gouvernement
-Le montant des loyers : il existe un plafonnement pour les loyers exigés
Attention : Tout le monde ne peut pas louer un bien immobilier acheté en loi Pinel, le locataire doit respecter des plafonds mis en place par le gouvernement.
Nue-propriété et démembrement
Le démembrement de propriété comme outil d’optimisation fiscale
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser un bien en différenciant la nue-propriété de l’usufruit. Ce mécanisme est le plus souvent utilisé lors d’une donation ou d’une succession grâce aux avantages fiscaux qu’il offre.
L’usufruitier est celui qui peut jouir du bien sans pour autant le détenir. Tandis que le nu-propriétaire possède le bien, il a la faculté d’en disposer soit en le vendant, en le donnant ou en le transmettant par testament. Cependant, l’accord bilatéral est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
L’avantage fiscal lors des donations
Il est tout à fait possible et même courant qu’un propriétaire donne de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ce dispositif permettra à l’usufruitier de profiter du bien, d’y vivre ou d’en tirer des loyers tout en préparant la transmission de son patrimoine avantageusement.
Quels sont les avantages de cette solution ?
Premièrement, il est important de rappeler qu’il existe un abattement sur le montant d’une donation. En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans avoir à acquitter de droits de donation.
Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété étant inférieure à la valeur totale du bien, les droits de donation résiduels (si la valeur donnée dépasse l abattement) seront réduits. En effet, ces derniers sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. La valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge du donateur.
Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur
Enfin, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans payer aucun droit.
L’intérêt de ce dispositif est donc multiple:
- profiter des abattements en ligne directe,
- payer des droits de donations sur une valeur réduite
- réduire les futurs droits de succession de ses héritiers
mais également, lorsque le donataire dispose de liquidités, il est très judicieux qu'il paie de son vivant les droits de donation résiduels à la place des ses donataires, cette somme venant alors réduire son actif successoral le jour de son décès.
Exemple:
Monsieur Dupont fête ses 62 ans, il a deux enfants et est propriétaire de sa résidence principale ainsi que d'une résidence secondaire d'une valeur d'un million d'euros, qu'il souhaite donner à ses enfants pour préparer sa succession. Si M. Dupont donne la nue-propriété a ses enfants, il fera une donation équivalent à 60% de la valeur du bien soit de 600 000 €. Il bénéficie de l'abattement de 100 000 € par enfant, il s'acquittera des droits de donations sur 400 000 € qu'on appelle le "surplus net taxable". Celui-ci est imposé à près de 19,5%, M. Dupont doit payer 78 000 € de droit de donation.
Ce processus est aussi très utilisé dans le cadre d’une succession. Le principe est le même, le défunt propriétaire octroie l’usufruit par testament à son conjoint tandis qu’il lègue la nue-propriété à ses enfants. Ainsi, le conjoint vivant pourra jouir du bien, y vivre ou en percevoir des revenus tandis que les enfants nue propriétaires récupéreront la pleine propriété du bien au décès du dernier parent, sans payer de droit.
SCPI
Aussi communément appelé « Pierre Papier », l'investir en SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, c'est faire un investissement en immobilier locatif sans toutes les problématiques d'achat, de localisation, de gestion et de revente.
Le principe est simple : investir dans un ensemble immobilier et non dans un bien précis afin d’investir dans l’immobilier locatif avec un taux de rendement élevé pour disposer de revenus complémentaires.
L'investisseur possède donc des parts qui sont la représentation de sa quote-part dans l'ensemble immobilier. Il bénéficie donc d'un prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs permettant une très forte mutualisation de son risque locatif qui se retrouve dilué sur un grand nombre de locataires. C'est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, il bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part.
L’avis général sur les SCPI est excellent. La collecte est en forte progression depuis 10 ans mettant en avant l’appétence des investisseurs pour les SCPI. La presse spécialisée aborde le sujet de plus en plus régulièrement mettant en évidence les SCPI comme un placement offrant un couple rendement risque très favorable
.