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Le démembrement de propriété comme outil d’optimisation fiscale

Dernière mise à jour : juin 4



Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser un bien en différenciant la nue-propriété de l’usufruit. Ce mécanisme est le plus souvent utilisé lors d’une donation ou d’une succession grâce aux avantages fiscaux qu’il offre.


L’usufruitier est celui qui peut jouir du bien sans pour autant le détenir. Tandis que le nu-propriétaire possède le bien, il a la faculté d’en disposer soit en le vendant, en le donnant ou en le transmettant par testament. Cependant, l’accord bilatéral est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.


L’avantage fiscal lors des donations


Il est tout à fait possible et même courant qu’un propriétaire donne de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ce dispositif permettra à l’usufruitier de profiter du bien, d’y vivre ou d’en tirer des loyers tout en préparant la transmission de son patrimoine avantageusement.


Quels sont les avantages de cette solution ?


Premièrement, il est important de rappeler qu’il existe un abattement sur le montant d’une donation. En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans avoir à acquitter de droits de donation.


Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété étant inférieure à la valeur totale du bien, les droits de donation résiduels (si la valeur donnée dépasse l abattement) seront réduits. En effet, ces derniers sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation. La valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge du donateur.



Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge du donateur


Enfin, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans payer aucun droit.


L’intérêt de ce dispositif est donc multiple:

- profiter des abattements en ligne directe,

- payer des droits de donations sur une valeur réduite

- réduire les futurs droits de succession de ses héritiers

mais également, lorsque le donataire dispose de liquidités, il est très judicieux qu'il paie de son vivant les droits de donation résiduels à la place des ses donataires, cette somme venant alors réduire son actif successoral le jour de son décès.


Exemple:

Monsieur Dupont fête ses 62 ans, il a deux enfants et est propriétaire de sa résidence principale ainsi que d'une résidence secondaire d'une valeur d'un million d'euros, qu'il souhaite donner à ses enfants pour préparer sa succession. Si M. Dupont donne la nue-propriété a ses enfants, il fera une donation équivalent à 60% de la valeur du bien soit de 600 000 €. Il bénéficie de l'abattement de 100 000 € par enfant, il s'acquittera des droits de donations sur 400 000 € qu'on appelle le "surplus net taxable". Celui-ci est imposé à près de 19,5%, M. Dupont doit payer 78 000 € de droit de donation.


Ce processus est aussi très utilisé dans le cadre d’une succession. Le principe est le même, le défunt propriétaire octroie l’usufruit par testament à son conjoint tandis qu’il lègue la nue-propriété à ses enfants. Ainsi, le conjoint vivant pourra jouir du bien, y vivre ou en percevoir des revenus tandis que les enfants nue propriétaires récupéreront la pleine propriété du bien au décès du dernier parent, sans payer de droit.

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